10 prosentin nousu asumiskustannuksissa vaikuttaa vuokriin

Talousarvioesitys esiteltiin asukasneuvostolle 10.10.2022. Asukastoimikunnilla oli mahdollisuus antaa lausuntonsa talousarviosta viimeistään 11.11.2022. Yhtiön hallitus käsitteli lausunnot ja päätti talousarviosta. Keskimäärin 4,5 % vuokrantarkistukset tulevat voimaan 1.3.2023. Asukkaat saavat tiedot uusista vuokrista joulukuussa.

Taustalla korkea inflaatio

Vuokrantarkistusesitys perustuu korkeaan inflaatioon ja kiinteistön ylläpitoindeksin nousuun. Elokuussa 2022 inflaatio oli 7,6 %, kun se vuotta aiemmin oli 2,2 %. Kiinteistöjen ylläpitoindeksi on perinteisesti noussut inflaatiota korkeammaksi. Tänä vuonna kiinteistön ylläpidon kustannukset ovatkin nousseet 10,1 %. Vastaava lukema vuonna 2021 oli 2,1 %.

Talousarvioesityksessä huomioitua

Tulopuolella talousarviossa on ennakoitu TVT:n koko asuntokannassa käyttöasteen pysyvän korkeana, 98 prosentissa. Asuntojen vaihtuvuudeksi arvioidaan olevan 17 prosenttia. Menopuolella talousarviossa on huomioitu peruskorjauksessa olevat kohteet, joista ei kerry vuokratuottoja, mutta joiden kiinteät kulut säilyvät ennallaan remontin aikana. Valmistuviin peruskorjauskohteisiin tullaan määrittelemään vuokrat, joissa on huomioitu kasvavat lainan lyhennykset ja korkokulut. Kustannusten kehityksen ennakointi on nykyhetkessä vaikeaa. Lämmityskustannukset muuttuvat sään ja markkinoiden mukaan. Poikkeuksellisen pitkään matalana pysynyt korkotaso on kääntynyt nousuun.

Kiinteistönhuollon 7,5 miljoonaan odotettavissa nousua

Kiinteistöhuollon, siivouksen, vihertöiden, vartioinnin, hälytysliittymien, tuholaistorjunnan, hissihuollon ja muut toistuvat kiinteistönhoidon vuosittaisen kustannukset ovat 7,5 miljoonaa euroa. Kiinteistönhuollon palkkakustannusten nousuksi arvioidaan 3,5–5 prosenttia. Siivousalalla työntekijän palkkakustannukset yritysten kustannusrakenteesta ovat noin 85 prosenttia ja kiinteistöhuoltoalalla hieman vähemmän. Myös polttoainekulut ja yleinen hintataso nostavat kiinteistönhuollon kustannuksia.

Lämmitykseen vuosittain 8–9 miljoonaa euroa

Lämmitys on suurin vuokrassa näkyvä yksittäinen kuluerä. Vuosittaiset lämmityskustannukset ovat 8–9 miljoonaa euroa. Kulutusarvio on tehty viiden edellisen vuoden keskiarvon perusteella. Lämmityksen kuluerä sisältää kaukolämmön ja öljylämmityksen kulut. TVT Asunnot Oy:llä on 225 kaukolämpöön liitettyä kohdetta, 10 sähkölämmityskohdetta, 10 maalämpökohdetta ja kaksi öljylämmityskohdetta. Kaukolämmön hinnat perustuvat Turku Energian ja Varissuon Lämmön hintoihin. Turku Energia ilmoitti 23 %:n korotuksista jo syksylle 2022. Turku Energian kaukolämmön keskimääräiseksi nousuksi vuodelle 2023 on arvioitu 18,5 %. Turku Energia antaa hintaennusteen 2023 kesään saakka. Hinta on laskettu ennusteen ja vuoden 2022 hintoihin perustuen.

Vesi ja jätevesi maksavat 4 miljoonaa euroa

Vedenkulutus on arvioitu viiden vuoden keskikulutusarvolla. Turun vesihuolto Oy:ltä saatu veden kokonaishinta koostuu talousveden ja jäteveden käyttömaksuista sekä talousveden ja jäteveden perusmaksuista. Käyttömaksut ovat kulutusperusteisia, ja perusmaksut perustuvat kiinteistökohtaisiin liittymäkokoihin.

Sähköön vuosittain 2–3 miljoonaa

Vuosittaiset sähkökustannukset ovat 2–3 miljoonaa. Sähkönsiirron tuottaja on Turku Energian sähköverkot. Sähköenergia ostetaan Turku Energialta. TVT käyttää edullisemman sähkön saamiseksi meklaria, joka ostaa hintakiinnityksiä ennalta määritellyn hankintastrategian mukaisesti. Sähköstä on kilpailutettu vain marginaali, ja lopullinen sähköenergian laskutushinta määräytyy hinnankiinnitysten mukaisesti. Meklari tekee hintakiinnitykset noin vuodeksi eteenpäin, jotta hinta pysyy tasaisena. Kiinnitykset tehdään 20–50 %:n suuruisina neljännesvuosittain. Tasainen hinta on tärkeää, sillä vuokraan ei kesken vuotta voida tehdä muutoksia, vaikka sähkön hinta nousisi paljon. Euroopan energiakriisi tuo vuodelle 2023 erittäin suuria epävarmuuksia.

Jätehuollon vuosikustannukset n. 2 miljoonaa

Jätehuoltoon kuluu vuosittain noin 2 miljoonaa. Jätteenkuljetus kilpailutetaan julkisesti, ja tällä hetkellä toimittajia ovat Remeo ja Encore. Jätemaksuista päättää Lounais-Suomen jätehuoltolautakunta. Ylimääräisiä jätekustannuksia tulee roskatiloihin jätetyistä huonekaluista ja muista sinne kuulumattomista esineistä. Jätelain uudistuessa vuonna 2023 muut kuin polttokelpoiset jätteet siirtyvät kunnan vastuulle. Käsittelymaksujen arvioidaan pysyvän ennallaan. Kuljetusmaksujen arvioidaan nousevan 6 %. Tämä vaikuttaa jätekulujen kokonaissummaan noin 1,5 %.

Hoitokuluissa kasvua

Vahinkovakuutuksissa varaudutaan vahinkohistorian perusteella 10 % kokonaiskorotukseen. Tonttivuokrissa varaudutaan sopimusten uusiutumisesta johtuvaan 1 % nousuun. Kiinteistöveron ei oleteta nousevan, mutta kiinteistöjen verotusarvoissa tulee uudiskohteiden ja peruskorjausten takia nousua.

Kiinteistöjen korjauksia 35 miljoonalla

Kiinteistöjen vuosikorjausten talousarvio on 15,3 miljoonaa. Huoneistokorjauksiin varataan 8 miljoonaa, ylläpitokorjauksiin 2,1 miljoonaa, yllättäviin korjauksiin 500 000 euroa ja suunnitelmallisiin korjauksiin 4,4 miljoonaa. Pitkään asuneiden asukkaiden kotien kunnostukseen varataan 300 000 euroa. Suunniteltujen peruskorjausten ja suurten korjausten määräksi arvioidaan 20 miljoonaa, joka edellyttää lainanottoa.

Korkoihin ja lyhennyksiin 28 miljoonaa

Valtiokonttorin arava-korkokulut säilyvät nollassa 1.3.2023. Valtion varainhankintakorkoon odotetaan nousua vuonna 2024. Kokonaisvuosimaksu, joka sisältää lyhennykset ja korot, kasvaa selvästi inflaation mukaan. Korkotukilainojen sekä muiden muuttuvakorkoisten lainojen korot ovat nousussa, joskin korkotukielementin aktivoituminen suojaa. Tasot vaihtelevat lainannostoajankohdan mukaan. Korkotukilainoihin sisältyvän rajatun korkoriskin arvioidaan realisoituvan kokonaisuudessaan vuoden 2023 aikana. Korkoihin arvioidaan menevän noin 8 miljoonaa euroa ja lainojen lyhennyksiin noin 20 miljoonaa euroa vuonna 2023.

*Sivulle on 12.12.2022 päivitetty vuokrantarkistuksen vahvistamista koskevat tiedot. *